Wat doet Stabiton
2021-10-17
 
Wat is een oplevering
Onder oplevering van een gebouw verstaat men de aanvaarding door de opdrachtgever dat de werken door de aannemer uitgevoerd werden conform de plannen en het bestek van de architect of het studiebureau. De oplevering valt onder de wet Breyne.
Men maakt daarbij onderscheid tussen de voorlopige en de definitieve oplevering. Bij de voorlopige oplevering na de werkzaamheden worden de zichtbare gebreken genoteerd met de verplichting tot herstelling ervan binnen de gestelde termijn door de aannemer.
De definitieve oplevering vindt plaats één jaar na het beëindigen van de bouwwerkzaamheden. Deze periode kan worden verlengd.
Het vroegtijdig betrekken van het gebouw door de opdrachtgever vervangt de voorlopige oplevering.
Bij elke oplevering wordt een deel van de eerder ingehouden waarborg aan de aannemer uitbetaald (meestal 2,5% van de aannemingssom na de voorlopige oplevering, en de resterende 2,5% bij definitieve). De waarborgsom kan ook gestort worden als consignatie op een afzonderlijke bankrekening. Dit dient natuurlijk wel in het aannemingscontract te zijn opgenomen.
Na de definitieve aanvaarding van het gebouw start de 10-jarige gedeelde burgerlijke aansprakelijkheid van: aannemer, architect, studiebureau.
Voorlopige oplevering
De voorlopige oplevering is een zeer belangrijk moment in het bouwproces. Hierbij worden de uitgevoerde bouw- of verbouwingswerken gekeurd en gebeurt de aanvaarding van de werken. De werken kunnen dan worden goedgekeurd, gedeeltelijk worden goedgekeurd of verworpen. Dit is ook het moment waarop de eigendomsoverdracht plaats vindt tussen diegenen die het gebouw heeft gebouwd (bouwpromotor, aannemer(s), particuliere bouwer, vereniging van eigenaar bouwers… ) en de opdrachtgever.
De wet Breyne specifieert verder niet hoe deze oplevering dan precies verloopt. Algemeen wordt er aangenomen dat de voorlopige oplevering de voltooiing van de werken impliceert, maar daarom niet meteen de acceptatie van de werken. Daarom is het aan te raden om in je contract, zwart op wit te laten vermelden wat de voorlopige oplevering precies inhoudt. Sommige bouwbedrijven gaan er immers van uit dat de voorlopige oplevering ook de acceptatie van de werken inhoudt, en dus ook het begin van de garantieperiode. Dat is niet helemaal correct.
Het ondertekenen van een proces-verbaal van voorlopige oplevering, betekent dat men akkoord gaat met de aanvaarding van alle zichtbare bouwgebreken. Met andere woorden, fouten die zichtbaar zijn, zoals ontbrekende lijsten aan deuren en plinten, binnenmuren die niet op de juiste plaats staan, verkeerde tegels die men geplaatst heeft in de badkamer... zijn onherroepelijk aanvaard. Dit is het geval, als het proces-verbaal van voorlopige oplevering zonder voorbehoud of opmerkingen wordt ondertekend.
De tijdens de voorlopige oplevering genotuleerde gebreken, onvolkomen en fouten dienen schriftelijk aan diegene, die het pand bouwt, te worden gerapporteerd.
Deze dient dan de noodzakelijke herstellingen, reparaties binnen een bepaalde periode/termijn uit te voeren. Indien er geen gebreken zijn, dan moet ook dat schriftelijk worden gerapporteerd voor de voorlopige oplevering eindigt.
De bouwer moet je ook voldoende tijd geven om de woning grondig te inspecteren. Handig is dat u tijdens de koop voorziet dat u op geregelde tijdstippen mag langs komen en zicht hebt op de uitvoering. Dit is niet altijd zo en bij koop-woningen bijna nooit voorzien.
Om problemen te vermijden, moeten alle betrokken partijen (de eigenaar-opdrachtgever, de aannemer en de architect) hun handtekening zetten onder het zogenaamde proces-verbaal van de voorlopige oplevering.
Als eigenaar-opdrachtgever heb je 3 mogelijkheden bij de voorlopige oplevering.
Acceptatie zonder voorwaarden
Je accepteert de werken. Dat wil zeggen dat je verklaart dat de aannemer de werken goed heeft uitgevoerd, volgens de regels van de kunst, in overeenstemming met de plannen en specificaties. Je verklaart ook dat er geen zichtbare fouten of gebreken zijn. De eigenaar-opdrachtgever, kan dus geen ‘nieuwe’ gebreken toevoegen.
Acceptatie onder voorwaarden
Je accepteert de werken onder voorwaarde dat de aannemer enkele kleine gebreken binnen een afgesproken termijn repareert.
Weigering
Je weigert de tot nu toe uitgevoerde werken. De aannemer moet grote gebreken of fouten repareren en daarna een nieuwe voorlopige oplevering voorstellen. Indien er onenigheid bestaat tussen de verschillende partijen, kan men beroep doen op een deskundige.
Definitieve oplevering
Na de voorlopige oplevering, begint een periode van minstens één jaar, waarin de aannemer de tijd heeft om de vastgestelde gebreken te repareren. Die periode van een jaar laat de klant ook toe om de goede werking van de technische systemen en de stabiliteit van het gebouw te controleren. Indien de aannemer de vastgestelde gebreken niet tijdig repareert, dan heeft de eigenaar het recht om de definitieve oplevering te weigeren.
De definitieve oplevering vindt plaats één jaar na de voorlopige oplevering. Er moet niet noodzakelijk een document van worden opgemaakt, de definitieve oplevering is automatisch verworven indien er geen opmerkingen worden geformuleerd.
Op het ogenblik dat de definitieve oplevering plaatsvindt kunnen enkel verborgen gebreken als opmerking worden geformuleerd. Verborgen gebreken zijn gebreken die niet zichtbaar waren op het moment van de voorlopige oplevering, maar tot uiting gekomen zijn binnen het jaar na de voorlopige oplevering. Bijvoorbeeld: scheuren die ontstaan zijn in muren of vloeren, vochtinfiltratie... Heeft men bv. een brander van een ander merk geplaatst dan was afgesproken dan kan dit niet al een verborgen gebrek worden beschouwd aangezien men dit bij de voorlopige oplevering kon vaststellen.
Bij een appartementsgebouw moet de definitieve oplevering van de gemeenschappelijke ruimten plaatsvinden voor de definitieve oplevering van de private delen, zodat de bewoonbaarheid gegarandeerd is.
De stilzwijgende oplevering
Opgelet. Indien men bijvoorbeeld verhuist naar uw nieuwe woning of appartement, zonder dat men melding maakt van zichtbare gebreken, dan wordt dit beschouwd als een stilzwijgende voorlopige oplevering. M.a.w., men heeft stilzwijgend de voorlopige oplevering aanvaard.
Inkijk vóór de voorlopige oplevering
Als er goeie afspraken zijn gemaakt bij de ondertekening van het contract, wordt er ook voorzien dat men tijdens de bouw en voor de voorlopige oplevering plaats vindt de woning mag bekijken en indien mogelijk opvolgen. Men krijgt dan de in feite de gelegenheid om op te volgen of de woning wel volgens de afspraken wordt gebouwd. Men moet daarbij wel weten dat de woning nog niet volledig is uitgevoerd en is afgewerkt. Zo is het bijvoorbeeld mogelijk dat niet al het sanitair is geplaatst, of dat er nog zaken verder moeten worden uitgevoerd.
Aansprakelijkheid aannemer
Als er sprake is van een gebrek of bouwfout, dan kan de uitvoerend aannemer daarvoor aansprakelijk zijn. Het moment van oplevering van het bouwwerk is daarbij (mede) van belang omdat de aannemer niet aansprakelijk is voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken.
Je staat niet alleen
U betaalt zeer veel geld om een eigendom te verwerven. U heeft rechten en plichten, maar ook de bouwer/aannemer heeft rechten en plichten. Hij moet o.a. een woning of appartement afleveren, gebouwd volgens 'de regels van de kunst en goed vakmanschap'.
Stabiton bvba is uw aangewezen partner om U correct advies te verstrekken omtrent de opleveringsprocedure, uw rechten en plichten te vrijwaren en de mogelijke valkuilen te duiden.
Stabiton bv
Meer dan 45 jaar actief in de bouwsector voert Stabiton bv allerlei projecten uit, zoals: stabiliteitsstudies, projectmanagement, renovatie- en benovatie, uitvoerings­detail­leringen van allerlei aard, technische uitrus­tingen, administratieve ondersteuning enz.
Contact info
Stabiton bv
Middelstraat 8
1785 Merchtem
BTW: BE 0875 065 209
Tel. +32(0)52 37 04 35